Verkehrswert, 5/10- und 7/10-Grenze
Du schaust dir ein Objekt an, der Verkehrswert steht im Gutachten, und du willst wissen: Wie tief kann ich bieten, und ab wann bekomme ich den Zuschlag? Genau das regelt das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) über zwei Grenzen, die 5/10- und die 7/10-Grenze.
Die Kurzfassung: Unter 50 Prozent des Verkehrswerts gibt es keinen Zuschlag, zwischen 50 und 70 Prozent kann ein Gläubiger ihn verhindern. Beide Grenzen gelten aber nicht in jedem Termin. Und daneben gibt es eine absolute Untergrenze, das geringste Gebot. Der Reihe nach.
Der Verkehrswert
Vor dem ersten Versteigerungstermin beauftragt das Amtsgericht einen Sachverständigen und setzt den Verkehrswert per Beschluss fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Grundlage ist das Verkehrswertgutachten. Bewertet werden unter anderem Grundstück und Gebäude, Zustand, Nutzung, Lage, Rechte und Belastungen sowie der maßgebliche Stichtag.
Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktwert zu diesem Stichtag. Er ist kein Mindestpreis und keine Prognose des späteren Zuschlags. Im Verfahren dient er als Rechengröße für die Wertgrenzen und die Sicherheitsleistung.
Verkehrswert, Marktpreis und Zuschlagspreis
Verkehrswert und Marktwert bezeichnen hier denselben Schätzwert. Der Zuschlagspreis entsteht dagegen erst im Versteigerungstermin. Er hängt von den Geboten, den geltenden Wertgrenzen, dem geringsten Gebot und den bestehenbleibenden Rechten ab. Deshalb kann er unter oder über dem festgesetzten Verkehrswert liegen.
Bei Zwangsversteigerungsobjekten zeigt Hinterland Immo den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert an. Er ist nicht mit einem angebotenen Kaufpreis gleichzusetzen. Das Gutachten kann bei der Geschäftsstelle des Gerichts eingesehen werden; soweit es online verfügbar ist, ist es auf der Objektseite verlinkt. Mehr dazu steht unter Gutachten zur Zwangsversteigerung.
Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)
Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag versagen. Das geschieht von Amts wegen, ein Antrag ist nicht nötig. Solange diese Grenze gilt, bekommst du unter 50 Prozent also keinen Zuschlag, auch wenn du der einzige Bieter im Saal bist.
Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)
Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen. Antragsberechtigt ist, wessen Forderung durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, bei einem Gebot von 70 Prozent aber voraussichtlich gedeckt wäre. Der Antrag muss im Termin gestellt werden, spätestens bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag. Stellt niemand den Antrag, kann der Zuschlag auch unter 70 Prozent erteilt werden.
Was für die Grenzen zählt
Maßgeblich ist nicht nur das bar gebotene Geld. Für beide Grenzen zählt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben und vom Ersteher übernommen werden, etwa eine Grundschuld oder ein Wohnrecht. Ein Rechenbeispiel aus den Bieter-Hinweisen der Amtsgerichte:
Verkehrswert 200.000 €. Geboten werden 40.000 € bar, dazu bleiben Rechte im Wert von 50.000 € bestehen. Zusammen sind das 90.000 € und damit weniger als die Hälfte des Verkehrswerts: Der Zuschlag wird von Amts wegen versagt. Bietet jemand 110.000 € bar ohne bestehenbleibende Rechte, ist die 5/10-Grenze überschritten. Ein Gläubiger kann aber noch den 7/10-Antrag stellen, weil 110.000 € unter 140.000 € liegen.
Wann die Grenzen wegfallen
Wird der Zuschlag wegen einer der beiden Grenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin, im Regelfall drei bis sechs Monate später (§ 74a Abs. 3 ZVG). In diesem neuen Termin gelten beide Grenzen nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Erst in so einem Termin ist ein Zuschlag deutlich unter dem Verkehrswert rechtlich möglich.
Wird in einem Termin dagegen gar kein Gebot abgegeben, stellt das Gericht das Verfahren einstweilen ein. Setzt der Gläubiger es fort, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin unverändert weiter. Der Wegfall hängt also am Ausgang des vorherigen Termins, nicht an der Anzahl der Termine.
Ob die Grenzen in einem Termin gelten, steht in der Terminsbestimmung des Gerichts und wird zu Beginn des Termins bekannt gegeben. Auskunft gibt auch die Geschäftsstelle des Amtsgerichts.
Das geringste Gebot
Unabhängig von den Wertgrenzen gibt es eine absolute Untergrenze: das geringste Gebot. Es deckt die Verfahrenskosten und die Rechte ab, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, und wird für jeden Termin neu berechnet und bekannt gegeben. Gebote darunter werden als unzulässig zurückgewiesen. Diese Untergrenze gilt auch in Terminen ohne Wertgrenzen.
Der tatsächliche Erwerbspreis ist das Bargebot plus der Wert der bestehenbleibenden Rechte. Welche Rechte bestehen bleiben, hängt vom Rang des betreibenden Gläubigers ab und wird im Termin vor der Bietzeit erläutert; es steht außerdem in den Versteigerungsbedingungen.
Die Rolle des Gläubigers
Der betreibende Gläubiger muss ein niedriges Meistgebot nicht hinnehmen, auch wenn keine Wertgrenzen mehr gelten. Er hat im Termin mehrere Möglichkeiten:
- Er kann die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Das Meistgebot erlischt, später gibt es auf Antrag einen neuen Termin. Nach zwei Einstellungen gilt eine dritte Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags.
- Er kann bei einem Gebot unter 70 Prozent den 7/10-Antrag stellen, sofern die Grenzen noch gelten.
- Er kann sich Bedenkzeit erbitten. Der Zuschlag wird dann in einem gesonderten Verkündungstermin entschieden, der nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll (§ 87 ZVG); der Meistbietende bleibt bis dahin an sein Gebot gebunden.
- Er kann selbst mitbieten.
Ob ein niedriges Gebot durchgeht, hängt damit vor allem vom Gläubiger und von der Zahl der anderen Bieter im Termin ab.
Regeln im Versteigerungstermin
- Gebote werden nur mündlich im Termin abgegeben. Zur Abgabe ist ein Personalausweis nötig. Wer für eine andere Person bietet (auch für den Ehepartner), braucht eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht.
- Auf Verlangen eines Beteiligten ist eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts zu erbringen, sofort im Termin. Zulässig sind eine rechtzeitige Überweisung auf das Konto des Gerichts (etwa 10 Tage vorher), ein Bundesbank- oder bankbestätigter Verrechnungsscheck (höchstens 3 Werktage alt) oder eine Bankbürgschaft. Bargeld ist seit 2007 gesetzlich ausgeschlossen, ebenso EC-Karte oder Sparbuch. Wer die Sicherheit nicht erbringen kann, dessen Gebot wird zurückgewiesen.
- Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten und läuft weiter, solange geboten wird. Versteigerungstermine sind öffentlich und können ohne Bietabsicht besucht werden.
Kosten nach dem Zuschlag
Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über, nicht erst mit der Grundbucheintragung. Zum Meistgebot kommen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), die Gerichtsgebühr für den Zuschlag und die Kosten der Grundbuchumschreibung. Das Bargebot ist ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin mit 4 Prozent zu verzinsen; das lässt sich durch Hinterlegung vermeiden. Notar- und Maklerkosten fallen nicht an.
Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert der Kaufpreis?
Nein. Der Verkehrswert ist der vom Gericht festgesetzte, gutachterlich ermittelte Marktwert. Der tatsächliche Erwerbspreis ergibt sich erst im Versteigerungstermin aus dem Meistgebot und den bestehenbleibenden Rechten.
Fallen die Wertgrenzen im zweiten Termin automatisch weg?
Nein. Sie fallen nur weg, wenn der Zuschlag im vorherigen Termin wegen Unterschreitens der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt wurde. Gab es im ersten Termin kein Gebot, gelten die Grenzen im nächsten Termin weiter.
Woher weiß ich, ob die Wertgrenzen für einen Termin noch gelten?
Aus der Terminsbestimmung des Gerichts — der Wegfall wird dort ausdrücklich vermerkt — oder durch Nachfrage bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts.
Kann ich ein Haus für 50 Prozent des Verkehrswerts ersteigern?
Rechtlich ja, wenn die Grenzen weggefallen sind und das geringste Gebot gedeckt ist. Der Gläubiger kann ein niedriges Meistgebot allerdings abwenden, indem er die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligt (höchstens zweimal). Außerdem entscheidet die Zahl der Bieter im Termin über den tatsächlichen Preis.
Zählt mein Bargebot allein für die Wertgrenzen?
Nein — maßgeblich ist das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der Rechte, die bestehen bleiben und die der Ersteher übernimmt.
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